Turismo em SP cresce 4,2% em abril e atinge melhor patamar de 2022 com carnaval e feriados

A ocupação hoteleira está entre os destaque para esse crescimento, com alta anual de 243%.

turismo sp

O turismo na capital paulista cresceu 4,2% em abril, na comparação com o mês anterior, e alcançou o melhor patamar de 2022, com a volta dos desfiles de escolas de samba em São Paulo e os feriados de Páscoa e Tiradentes. Na comparação com abril do ano passado, a variação foi de 123%.

O faturamento das empresas do setor e a ocupação hoteleira, estão entre os destaques para esse crescimento, com altas anuais de 351% e 243% respectivamente.

Além do carnaval e dos feriados, a flexibilização dos protocolos ligados à pandemia, com o avanço da vacinação, e a retomada dos eventos também contribuíram para a maior movimentação em toda a cadeia do setor.

O índice mensal, feito pela Fecomercio e a SPTuris, da Prefeitura de São Paulo, leva em conta a movimentação nos aeroportos, nas rodoviárias, a taxa de ocupação dos hotéis, o faturamento do setor e os empregos gerados no período.

Em abril, o indicador de avanço do turismo na capital paulista alcançou o melhor patamar desde dezembro de 2021, mês de festas e férias de fim de ano. Janeiro de 2022, que também é um período de férias, registrou uma queda nas atividades do setor. Naquele mês, a cidade enfrentou uma onda de gripe, em razão da disseminação do vírus Influenza desde o fim de dezembro, que se misturou a uma alta de casos de Covid.

Quase 4 milhões de passageiros circularam pelos terminais dos aeroportos de Congonhas e Cumbica, em Guarulhos, em abril, um aumento de 191% em relação ao mesmo período do ano passado. Já nas rodoviárias, houve circulação de 1 milhão de pessoas, crescimento de 166% na comparação anual. No entanto, os números, ainda seguem abaixo do observado antes da pandemia.

Na comparação com abril de 2021, a taxa de ocupação nos hotéis, teve um crescimento de 46%. Já vagas de emprego nas atividades ligadas ao turismo, em relação ao mesmo período do ano passado, cresceram 10%.

As perspectivas econômicas não favorecem as atividades turísticas no terceiro trimestre, por isso não é possível afirmar que a recuperação se manterá nos próximos meses, diz a presidente do Conselho de Turismo da Fecomercio SP, Mariana Aldrigui.

Atrio cresce na crise e mira receita recorde em 2022

Por Lucas Barbosa

atrio hotels

A Atrio Hotéis é uma administradora hoteleira que atua há mais de 30 anos no mercado, sob as bandeiras Ibis, Ibis Styles, Ibis Budget, Mercure, Novotel e Grand Mercure, bem como dois hotéis de bandeiras independentes, sempre prezando pela excelência no atendimento e maximização dos resultados.

Em coletiva online realizada há pouco, Beto Caputo, presidente da Atrio Hotel Management, apresentou um balanço das atividades da operadora nos últimos dois anos, bem como novidades e perspectivas para o biênio 2022-2023. Em 2021, a empresa teve faturamento de R$ 290 milhões, alta de 123% em relação ao ano anterior, período mais crítico da pandemia.

Ainda representando a Atrio, também estiveram presentes Paulo Mélega, vice-presidente de Operações, e César Nunes, vice-presidente de Vendas e Marketing. João Cazeiro, diretor de Desenvolvimento e Novos Negócios da Livá, e Marcel Bicca, head de Operações da Xtay, também participaram da coletiva.

Caputo iniciou o momento destacando a atuação durante a crise sanitária. “Fomos muito ágeis para saber quando fechar nossas operações. Entramos na pandemia com 51 hotéis e saímos com 71. Ou seja, acabamos crescendo durante o período, muito especialmente devido à assertividade com que reagimos à crise”, pontuou.

O executivo também destacou os investimentos em novos modelos de negócios e tecnologias. “Sabemos que isso é fundamental para todas as indústrias. Na hotelaria, de certa forma, estávamos atrasados. Então, a pandemia foi um bom momento para pensarmos em todas essas questões”, comentou.

Dando continuidade à coletiva, Mélega mencionou alguns prêmios de qualidade recebidos por empreendimentos da Atrio. “Ganhamos seis vezes a Árvore de Ouro, premiação concedida pela Accor para os melhores hotéis ibis do mundo”, disse. Já este ano, a empresa recebeu o selo Traveller Review Awards, da Booking.com.

Números e iniciativas

Hoje, a Atrio tem 70 hotéis em operação, em 48 cidades brasileiras. São 10 mil quartos sob gestão, gerando 1,9 mil empregos diretos e aproximadamente 9,5 mil indiretos. Hoje, os ativos geridos e de propriedade da empresa totalizam R$ 3 bilhões, somando ainda cerca de 2,8 mil investidores.

“Para esse ano, nosso orçamento é de R$ 540 milhões. Nossa meta é chegar a 100 hotéis até 2023. Estamos administrando oito marcas, seis delas da Accor. Além disso, temos registrado crescimento no número de hotéis midscale e upscale”, acrescenta Mélega, que também reforçou os investimentos feitos principalmente em automação, facilitando a operação para os hóspedes. “Nos últimos meses, foram investidos R$ 1,5 milhão em aceleração digital, que engloba, inclusive, uma plataforma para os colaboradores, com o intuito de facilitar os processos”, acrescentou.

No fim do ano passado, a empresa lançou o aplicativo Atrio Invest, no qual investidores podem acessar dados detalhados sobre rendimentos dos ativos. “T.I, pessoas e processos são alguns dos pilares que temos trabalhado nos últimos anos”, destacou Mélega.

Impactos da pandemia

Em sua participação, Nunes apresentou números em relação a indicadores como ocupação e diária média. No ano passado, os hotéis tiveram ocupação de 40%, o que já representa crescimento de 21,2% relação a 2020, quando o indicador ficou em 33%.

“Em termos de performance, temos um grande desafio, que é a retomada da diária média, porque temos sentido o impacto da inflação. Para voltar a rentabilizar e manter a qualidade do serviço prestado, é super importante melhorar esse indicador. Entre 2020 e 2021, tivemos crescimento de 6%”, pontua Nunes, indicando que não conseguiu repor nas diárias as perdas da inflação do ano passado, que superou os dois dígitos.

Entre janeiro e fevereiro deste ano, a taxa de ocupação ficou em torno de 48%, o que gerou um faturamento de R$ 73 milhões nos hotéis da operadora catarinense. “Estamos considerando essa base de 70 hotéis, mas temos buscado trazer mais empreendimentos ao portfólio”, explica.

Expansão

Caputo afirmou ainda que a Atrio tem 20 hotéis com previsão de abertura para este ano. “Nós estamos bastante otimistas com essa estratégia focada, principalmente, em conversões e, eventualmente, rebranding e hotéis novos”, afirma.

Hoje, a maioria dos hotéis da empresa é concentrada no Sudeste. Por outro lado, Caputo destaca que essa expansão tem tomado outros rumos, como a região Norte, com duas aberturas previstas para 2022.

A Livá Hotéis, parceiro estratégico da Atrio no segmento de multipropriedade, possui hoje dois hotéis em operação, totalizando 580 apartamentos. Segundo Cazeiro, mais duas unidades estão com abertura confirmada para 2022. Como meta, a empresa espera somar 13 projetos assinados e operando até o fim de 2022. Um deles, com mais de 1 mil apartamentos.

“Hoje, é difícil definir qual a melhor praça para o segmento de multipropriedade. Posso dizer, contudo, que muitas vezes o próprio empreendimento cria um destino. Hoje, o setor não aceita mais hotéis ou produtos sem conceituação de lazer ou alguma diversão”, avalia.

Short-term rentals e tecnologia

Por fim, Bicca destacou o trabalho realizado pela Xtay, outra empresa da qual a Atrio tem participação acionária, dessa vez no mercado de short-term rentals. “Hoje, temos investido muito em tecnologia. Hoje, por meio da nossa central 24h, o hóspede pode solicitar serviços, manutenção e troca de enxoval, entre outros serviços. Então, trazemos todo esse diferencial ao cliente”, pontua.

Hoje, a proptech opera 20 studios em São Paulo e 39 em Palhoça (SC). A empresa também conta com mais de 200 unidades em construção, sendo 60 na Paraíba, 80 em São Paulo, 40 no Paraná, 20 no Rio de Janeiro e 10 em Santa Catarina.

Para os próximos dois anos, a Xtay espera chegar a 2 mil studios. Já em termos de receita, a previsão é chegar ao final de 2022 batendo em R$ 2,7 milhões.

Expectativas

Caputo finalizou o momento falando sobre as expectativas da Atrio, principalmente para o segmento de eventos, que está se recuperando de forma gradual. “Acredito que a demanda de eventos atrairá novos investidores, ajudando a girar a engrenagem, estimulando o crescimento.”

“Como o Beto comentou, acreditamos que os eventos vão voltar. Mesmo nos encontros realizados no formato híbrido, o público presencial esgotava as vagas existentes. As pessoas têm essa necessidade de interagir, e o presencial também ajuda no fechamento de novos negócios”, finaliza Nunes.

() Crédito da capa: Arquivo HN (*)

Crédito da foto: Nayara Matteis/Hotelier News

Fonte da notícia: https://www.hoteliernews.com.br/atrio-cresce-na-crise-e-mira-receita-recorde-em-2022/

Entenda o novo índice de preços dos aluguéis: o IVAR

O IVAR (Índice de Variação de Aluguéis Residenciais) foi lançado oficialmente em janeiro de 2022, como um novo indicador criado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas) para acompanhar a variação mensal nos preços dos aluguéis. É uma tentativa de estabelecer um índice exclusivo para contemplar as características específicas do setor de locações.

Todo o contrato de locação se baseia em um índice oficial para determinar o percentual de reajuste no valor do aluguel. Os índices mais utilizados para medir a inflação em determinado período com esse propósito, até 2021, eram o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).

O IGP-M acompanha os preços do setor produtivo e é fortemente influenciado por variações do dólar, mas não tem muita relação com o custo da moradia. Essa discrepância já havia sido detectada, mas ficou muito clara em 2020 e 2021, quando teve alta acumulada de 50%. Isso tornaria os reajustes de aluguel absurdamente altos.

O IPCA, outra alternativa, é um índice utilizado como referência da inflação acumulada e que é determinante na maneira como o Banco Central controla a taxa Selic. Ele acompanha a variação de preços de uma determinada cesta de produtos e serviços que também não tem relação direta com moradia. Ele é fortemente influenciado pelo preço dos combustíveis. Em 2021, o IPCA teve alta acumulada de 10,6%.

Já o cálculo do IVAR é feito por meio de uma parceria com administradoras de imóveis, que ajudam a coletar dados de preços em contratos de locação novos, reajustados e renegociados. Foram coletados, pela FGV, 10 mil contratos de diferentes cidades como: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre.

É provável que o IVAR passe a ser muito presente nos contratos de aluguel, mas tudo dependerá da negociação entre proprietários, inquilinos e imobiliárias com relação à realidade do mercado.

É fundamental acompanhar de perto a variação desses indicadores, nem sempre o novo índice criado exclusivamente para o setor de locações será menor que os resultados do IGP-M ou do IPCA, a diferença entre eles depende muito da situação econômica.

SHORT RENTAL: Os investimentos no pool hoteleiro, flats e os apartamentos residenciais para aluguéis por temporada.

Pontos em comum:

Pool hoteleiro: localização estudada para construção de forma estratégica, muitos são quartos com banheiro, serviços inclusos na locação e várias comodidades oferecidas aos hóspedes.
Um hotel é um CNPJ com regulação própria, categorização, impostos, e óbvio, deve emitir nota fiscal.

Aluguéis por temporada: imóveis residenciais pensados em moradia, segurança, serviço de água e energia elétrica individualizados em condomínio fechado.
Um imóvel residencial colocado para locação é de propriedade particular e tem também regularização própria que é a Lei do Inquilinato de 18 de Outubro de 1991. Não é emitida nota fiscal, apenas recibo de locação. O artigo 48 estabelece que o proprietário poderá alugar seu imóvel para temporada por até 90 dias, com rendimentos declarado e imposto de renda recolhido.
Outra diferença importante entre os dois é que normalmente a hotelaria é um administrador de prédios verticais, na qual se especializou em fazer gestão de equipes, inventário e estoque. No aluguel por temporada, a maioria da oferta está condicionada na cidade e toda gestão de governança, manutenção, atendimento, precisa se adaptar.
Uma grande mudança é que hoje vamos redes hoteleiras criando empresas para entrar no sistema de aluguéis por temporada ao oferecer mudança do flat (pool) para o residencial por temporada. Na prática, é uma alteração do tipo de contrato em que os serviços oferecidos serão praticamente os mesmos e caso necessite, poucas alterações.

E onde os flats entram nisso?

Flats são residenciais com serviços que chegaram ao Brasil nos anos 80 e tiveram grande aceitação inicial e que gerou sobre oferta. Todos com localização excelente, quartos espaçosos, alguns com cozinha americana para facilitar uma maior permanência e com decoração padronizada. As unidades fora do pool são os imóveis que saíram do contrato de gestão hoteleira e estão se transformando em residenciais para curta ou longa permanência, mas mantendo alguns serviços.
Em todos eles, para o cliente, a diferença está nos serviços oferecidos como limpeza diária, lavanderia e café da manhã gratuito. Para o proprietário, uma forma de escapar das taxas de administração das operadoras hoteleiras.

O que se pode dizer que o aluguel por temporada não é a mesma coisa de hotelaria tradicional. Os tipos de imóvel, modelo de pagamento, alta demanda por tecnologia e a oferta de localidades com perfil residencial fazem com o que a locação por curto período seja buscado por um tipo de hóspede com o comportamento distinto do de hotel tradicional.
Somente lembrando que a hotelaria voltará com muita força com o fim da pandemia, como já está acontecendo na Ásia e nos Estados Unidos, mas serão as ofertas inteligentes e o investimento em tecnologia e serviços que definirá o jogo.

O que é um Flat? Vale a pena comprar?

Um flat se trata de um apartamento que pode ter seu tamanho variável. Pode possuir alguns confortos e serviços que não estão disponíveis em residenciais comuns, trazendo ótimos benefícios para aqueles que os utilizam.

Em resumo, se trata de uma moradia confortável e segura para pessoas que não possuem tanto dinheiro. Ou para quem vive tão atarefado que não dispõe de tempo para cuidar de suas próprias casas.

Ficou interessado em saber mais sobre o flat e quais são as vantagens oferecidas pelo mesmo? Neste artigo apresentaremos estas, respondendo a pergunta: Vale a pena comprar um flat?

Flat é uma boa compra?

Além disso, flat se trata de uma moradia com serviços mistos, dedicadas para pessoas que precisam de um bom lugar para se viver. Porque, claro que estas não se resumem apenas a tal propósito, podendo atender muito bem micro e pequenos empreendimentos.

Morar em um flat é como possuir uma administração para a sua casa. Esta será responsável por diversas tarefas que deverão ser realizadas a pedido de seu proprietário.

O perfil mais comum daqueles que optam por morar em um Flat é de pessoas que moram sozinhas ou que possuem de pouco tempo para ficar dentro de casa, incluindo também aqueles que tem preferência pelo minimalismo.

Ou seja, este, ainda que interessante, pode não ser a melhor escolha para toda pessoa. Por mais que o minimalismo esteja em alta, é preciso verificar se o estilo lhe cai bem para evitar decisões que trarão arrependimentos.

E caso se identifique como uma pessoa que moraria no flat, as vantagens a serem conquistadas quando se adquiri um destes são:

Flat é uma economia de tempo

Um destes é capaz de oferecer uma grande economia de tempo, visto que o proprietário de um Flat não precisa se preocupar com diversas atividades caseiras que normalmente levariam uma quantidade considerável de tempo.

Serviços como limpeza, por exemplo, ficam a encargo da administração do local, que será responsável por este e muitos outros, sempre mantendo o lar em ordem e seu dono atualizado de quaisquer problemas que possam aparecer.

Tal comodidade é um dos fatores que levam muitos a procurarem por tal espaço, o que o transforma em uma propriedade extremamente disputada por compradores.

Flat é um ótimo investimento

Para aqueles que desejam começar na área de investimentos, assim como os que já se estabeleceram na mesma, a compra de um flat vem a ser uma das melhores escolhas para se apostar o seu dinheiro.

Afinal, além de sua enorme procura no país como um todo, pesquisas apontam que este tipo de imóvel é capaz de render a ponto de obter um retorno superior a um aluguel de residência comum.

Este isenta tanto o seu proprietário quanto o locatário de diversos problemas que podem vir a acontecer em relação a moradia. E, ainda que estes possam ocorrer, a lei do Inquilinato é aplicada sobre este tipo de propriedade, fazendo com que qualquer adversidade venha a ser responsabilidade da administração hoteleira local.

Flat é econômico

Outra grande vantagem oferecida pelos Flats é, sem dúvida, a economia oferecida. Como dito anteriormente, este é muito procurado por aqueles que não podem gastar tanto dinheiro com outros tipos de propriedade.

Pelo fato de que todo e qualquer serviço que lhe seja servido dentro da residência ser cobrado juntamente a taxa condominial mensal, paga por todo morador que reside no edifício, esta acaba por fazer com que consiga reduzir os gastos quando comparamos com contratações por fora, o que acontece em outros tipos de bens.

Logo, todo o apoio necessário é ofertado pela empresa que gere toda a parte tática local, fazendo com que seu cliente, ou seja, o locatário ou proprietário do apartamento, tenha a seu dispor uma variedade interessante comodidades.

Quem mora em flat, paga apenas pelo o que consome

Em outros tipos de edifício ou condomínios espalhados pelo país, geralmente, a taxa condominial cobra por tudo que é oferecido em sua infraestrutura. O que, no caso do Flat, é o contrário.

Ainda que exista tal cobrança, nesta somente será adicionado aquilo que é consumido pelo próprio morador. Ou seja, caso utilize o serviço de restaurante, por exemplo, este será cobrado. Caso não, não haverá cobrança.

Este diferencial faz com que muitas pessoas se sintam atraídas por tal propriedade. Economia é uma necessidade, e pagar por aquilo que não se consome, o que acontece em outros lugares, acaba se tornando um grande prejuízo.

Conclusão: flat é uma grande escolha

As vantagens aqui apresentadas são apenas algumas das diversas que um Flat pode oferecer a aqueles que optam por morar nestes. E ainda que apenas utilize-o como investimento, este será uma das melhores apostas para se fazer.

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FONTE: www.cashme.com.br

Mercado imobiliário experimentou avanços em 2019

O ano de 2019 foi marcado por boas notícias, sinalizações, repercussões legais e julgados relevantes para a área imobiliária.

O mercado imobiliário mostrou uma forte reação em 2019, com aumento de vendas de unidades a serem construídas, diminuição do estoque de unidades prontas e redução do endividamento.

Adicionalmente, neste ano houve captação recorde por parte de incorporadoras e construtoras, de mais de R$ 4 bilhões, em ofertas de ações e privadas destinadas à realização de empreendimentos comerciais e residenciais no país.

No que tange aos imóveis comerciais voltados à renda recorrente, foi possível verificar uma queda expressiva na vacância, aumento no valor dos aluguéis e redução da inadimplência de inquilinos em geral.

Diante da queda dos juros, especialmente da taxa Selic, vem ocorrendo uma grande procura por parte de investidores no mercado de capitais; e, também, de aquisições de imóveis para uso próprio ou renda.

Como consequência direta, aumentaram também as negociações de terrenos para desenvolvimento de novos negócios imobiliários, em especial na cidade de São Paulo, visando empreendimentos de alto padrão ou enquadrados no programa federal Minha Casa Minha Vida (MCMV).

No âmbito jurídico, em 2019 foi possível sentir os reflexos positivos de leis importantíssimas para o mercado imobiliário, especialmente duas delas que foram promulgadas no final do ano passado, a seguir brevemente comentadas.

A Lei Federal nº 13.786, de 27/12/2019, refletiu positivamente na área imobiliária, ao disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. A chamada “Lei do Distrato” gerou previsibilidade e segurança jurídica ao prever as consequências da rescisão contratual, após inadimplemento do comprador. Apesar de não produzir efeitos retroativos, conforme decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a referida lei trouxe imediatamente resultados positivos ao regulamentar tais penalidades rescisórias e regramento específico, por exemplo, na hipótese de atraso de obra.

Já a Lei Federal nº 13.777, de 20 de dezembro de 2018, dispôs sobre o regime jurídico da multipropriedade, atendendo à pleito do mercado, em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da totalidade do imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada. A nova lei foi amplamente aplicada em empreendimentos lançados ou em construção normalmente em destinos turísticos, com demanda pelo uso compartilhado de um imóvel em determinado período de tempo. A legislação trouxe segurança jurídica e regulamentação como um direito real com enorme relevância e potencial para o setor turístico-hoteleiro.

Ainda no âmbito legal, o ano de 2019 serviu para os players do mercado imobiliário, especialmente as imobiliárias, incorporadoras e construtoras, iniciarem seus preparativos para o início da vigência da Lei Federal nº 13.709, de 14/08/2018. No mês de julho de 2019 foi criada a Autoridade Nacional de Proteção de Dados e a vigência da lei ocorrerá em agosto de 2020, quando então as empresas deverão estar preparadas para proteger, tratar e destinar corretamente todos os dados contratados de clientes, adquirentes e terceiros relacionados aos negócios imobiliários, sob pena de multas de até 2% do faturamento no último exercício, podendo alcançar o montante e R$ 50 milhões por infração.

Os efeitos da reforma trabalhista também foram bem recebidos pelo mercado imobiliário, com a constatação de um menor número de ações trabalhistas em decorrência da possibilidade de terceirização da atividade fim pela indústria da construção civil, com redução de custos, contingências e condenações.

Ainda, a recente Lei Federal nº 13.874, de 20/9/2019, conhecida como Lei da Liberdade Econômica, mesmo que de forma geral, resultará na diminuição da burocracia e insegurança jurídica, ao definir novos limites na atuação e exigências do Poder Público, com redução de exigências, prazos e regulações desnecessárias.

Já no campo da tributação praticada pelo mercado imobiliário, vale a lembrança à recente aprovação pelo Senado Federal de medida corretiva que garantirá o regime especial de tributação para empreendimentos MCMV, que ainda aguarda sanção presidencial, em que a partir de 2020 a venda de imóveis com valor de até R$ 124 mil ensejará a incidência de tributos federais na alíquota de 4%, estimulando, assim, os investimentos nas faixas 1 e 1,5 do programa.

No âmbito da cidade de São Paulo, foi muito bem recebida a tão aguardada Lei Municipal nº 17.202, de 16/10/2019, a Lei de Regularização de Edificações, também conhecida como Lei de Anistia, pela qual o munícipe poderá regularizar imóveis construídos até 31/12/2014, através (i) da regularização automática para residências de pequeno e médio porte (até 150m²) com isenção total de IPTU no ano de 2014; (ii) da regularização declaratória para residências maiores, comércios, escolas, escritórios, pousadas, com área construída de até 1.500m² que deverão solicitar a regularização na Prefeitura; (iii) da regularização comum para os casos não incluídos nas categorias acima e com área construída maior que 1.500m², em processo que demandará a apresentação de documentação prévia (Certificado de Acessibilidade, AVCB, Certificado de Segurança, pareceres dos órgãos de tombamento e ambientais, entre outros) e projetos assinados por responsável técnico.

Nos últimos meses, o Poder Judiciário apreciou e julgou questões importantes para a área imobiliária, especialmente no STJ, como, por exemplo, a respeito do distrato (sobre a forma de cobrança de juros); e nas hipóteses de atraso de obra, no que diz respeito à cláusula penal, índice de correção do saldo devedor e indenização por privação do imóvel.

Entretanto, não é só de notícias positivas que o ano de 2019 passou para os operadores do mercado imobiliário, remanescendo casos relevantes de insegurança jurídica e imprevisibilidade de atos do poder público, colocando ainda mais em risco os investimentos de longo prazo aplicados pelos empreendedores no país.

Neste ano, o Ministério Público do Estado de São Paulo ajuizou Ação Direta de Inconstitucionalidade (ADIN) questionando o direito de protocolo previsto nos artigos 162 da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (Lei Municipal nº 16.402/2016) e 380 do Plano Diretor Estratégico (PDE/2014). O direito de protocolo representa a possibilidade de garantir a utilização das regras da lei vigente no momento da propositura ou protocolo de um projeto construtivo perante a Municipalidade, como regra de transição legislativa. Felizmente, com a decisão de mérito pelo Tribunal de Justiça, no mês de agosto, corroborando a decisão anterior que cassou os efeitos da liminar obtida em fevereiro, os projetos anteriores ao PDE/2014 e à LPUOS/2016 permanecerão sendo analisados, aprovados e executados em conformidade com a legislação em vigor à época do protocolo. Dessa forma, apesar do atraso acumulado e dos prejuízos causados aos empreendedores que tiveram que atrasar seus lançamentos e aprovações perante a Prefeitura (mais de 2 mil processos nessa situação), foi garantida a previsibilidade e segurança jurídica, na forma da lei.

Por fim, ainda no que diz respeito à cidade de São Paulo, vem se fazendo necessária a revisão ou implementação de novas leis que versam sobre o uso e ocupação do solo e aos perímetros favorecidos por operações urbanas consorciadas. Neste sentido, a torcida é pelo avanço do processo de audiências públicas e discussões pelo poder legislativo para projetos vitais para o ordenamento urbano, que já se encontram em tramitação como (i) a revisão da lei de zoneamento; (ii) revisão da Operação Urbana Centro; e, (iii) alterações na lei da Operação Urbana Água Branca; além do futuro projeto de lei para Operação Urbana Faria Lima.

Enfim, diante dos expressivos avanços e, apesar de determinadas tentativas de retrocesso, a perspectivas para o mercado imobiliário são as melhores possíveis para 2020, com maior liberdade econômica, segurança jurídica, previsibilidade dos instrumentos jurídicos e estabilidade institucional.

*Luis Rodrigo Almeida, advogado, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Viseu Advogados

FONTE: politica.estadao.com.br

O mercado imobiliário para as próximas gerações

As novas gerações já têm em mente o que é necessário em seu primeiro imóvel. Conheça mais sobre o imóvel ideal para as últimas gerações.

O mercado muda o tempo todo, as pessoas também mudam o tempo todo, e é claro, o jeito que elas compram muda junto. E essas mudanças do comportamento de consumo atinge principalmente o mercado imobiliário. As novas gerações possuem prioridades e pré-requisitos bastante específicos para fazer a aquisição de qualquer bem material. Por isso, hoje trouxemos esse artigo que vai te mostrar como se comporta a geração millennial no mercado imobiliário. Boa Leitura!

Entendendo as gerações

Antes de tudo, é fundamental que saibamos quais as características de cada geração:

Geração Baby Boomer: pessoas que nasceram entre os anos de 1940 e 1960;

Geração X: pessoas que nasceram entre os anos de 1960 e 1980;

Geração Y: pessoas que nasceram entre os anos de 1980 e 2000;

Sabendo disso, falaremos com mais ênfase no comportamento de compra de imóveis da geração Y, também conhecida como Millennial, ou, geração do milênio.

Os Millennials possuem no máximo 40 anos, são uma grande parte do mercado de trabalho atualmente, e, são uma geração bastante conectada, agitada, que pesquisa antes de qualquer tipo de compra. Por isso, o público que mais busca por novas moradias e possibilidades imobiliárias na internet são as pessoas da Geração Y. Agora, vamos conhecer os requisitos necessários para o imóvel ideal desses consumidores.

O imóvel ideal

Com a urbanização e a mobilidade das cidades, os apartamentos se tornaram o grande ponto de atenção dos millennials que desejam comprar, ou até mesmo alugar um imóvel. A localização é um fator chave no momento da compra. Geralmente opta-se por apartamentos em localizações estratégicas, como no centro, aumentando a praticidade do dia a dia, perto do trabalho ou em áreas residenciais positivamente reconhecidas.

Diferenciais exigidos

Além da localização citada acima, os requisitos também se estendem na parte da estrutura do imóvel: Funcionalidade, tecnologia, qualidade e estilo.

Funcionalidade

Antes os maiores apartamentos eram os mais cobiçados pelos clientes, em grande parte, essa característica ainda se mantém. Porém a Geração Millennial comporta-se de maneira diferente, abrindo mão de apartamentos super grandes e espaçosos e optando por configurações com metragem reduzida, mas com muita otimização de espaço e funcionalidade aplicada em cada cômodo.

Tecnologia

Pela sua cultura, essa geração é muito engajada com comportamentos éticos, sustentáveis e tecnológicos, por isso, o wi-fi nas áreas comuns, tomadas USB, tecnologia construtiva BIM, sustentabilidade elétrica e hidráulica… Todos os diferenciais que envolvem tecnologia são atrativos que fazem a diferença na decisão de compra dos Millennials.

Qualidade

Como citado no início desta matéria, a geração Y é especialista na hora da pesquisa em qualquer tipo de compra, por isso, todas suas aquisições são altamente analisadas antes de concretizadas. Optando por imóveis novos ou na planta, buscando referências de vizinhança, conhecendo as empresas construtoras, e com muita pesquisa de preços e condições diferenciadas de pagamento.

Estilo

Com as mudanças de comportamento de consumo desta geração, os millennials preferem por fazer compras que proporcionem experiências positivas, do que compras que simplesmente entregam um produto sem propósito. Então, além todos os diferenciais acima, o estilo também é um grande decisório de compra, pois, assim como uma peça de roupa, ou um carro, um imóvel também é o reflexo da personalidade do indivíduo.

Com toda certeza, as mudanças nos comportamentos de consumo de todas as pessoas só tende a aumentar. 

FONTE: g1.globo.com

Fatores que interferem na valorização de imóveis

Precificar no mercado imobiliário é um desafio muito maior do que você pode pensar em um primeiro momento. Além dos itens mais comuns e bastante evidentes para qualquer pessoa, existem outros inúmeros fatores que interferem na valorização de imóveis, que muitas vezes só são percebidos adequadamente pelos profissionais do ramo.

O fato é que por ser uma área extremamente valorizada no Brasil, o ideal é que qualquer um que queira comprar, vender ou alugar compreenda um pouco melhor sobre as características que jogam o valor lá no alto ou que simplesmente minam o preço.

Ficou interessado no assunto? Então aprenda um pouco mais sobre esse tema lendo o conteúdo a seguir:

1. Localização

Para a absoluta maioria dos especialistas do mercado imobiliário, a localização é o fator mais determinante na precificação de uma propriedade. Você já deve ter percebido que mesmo imóveis com características muito similares de metragem, estrutura e acabamento tem preços completamente distintos de acordo com a sua rua e com o seu bairro.

Isso ocorre porque os locais considerados mais nobres possuem unidades mais visadas e procuradas, independentemente de ser uma casa ou um apartamento. No entanto, esse é um item que deve contemplar também o potencial da área, o crescimento da cidade e para onde ele está se direcionando.

2. Estrutura

Depois da localização em área nobre, a estrutura do lugar talvez seja outro dos fatores que interferem na valorização de imóveis. Esse item se determina pela presença de estabelecimentos que facilitam a vida no dia a dia dos moradores e tornam o local mais propenso para a ocupação residencial.

Entre eles, podemos citar a presença de supermercados, padarias, farmácias, restaurantes, lanchonetes, bares, escolas, faculdades, estacionamentos, centros comerciais e muitos outros. Para quem não abre mão de um estilo saudável, academias de ginástica, parques e praças também são indispensáveis.

3. Acessibilidade

Sabemos que o trânsito é um dos maiores desafios das cidades brasileiras, especialmente nos grandes centros urbanos. Dentro desse contexto, morar em um lugar que tenha uma boa acessibilidade passa a ser um dos outros fatores que interferem consideravelmente na valorização de imóveis hoje em dia.

Isso vale não apenas para bairros que disponham de vias largas e amplas, mas também que sejam bem atendidos pelo sistema público. Embora estações de metrô sejam as mais valorizadas atualmente, é indicado observar a quantidade de pontos e paradas de ônibus.

4. Segurança

Outro dos problemas que afligem a população hoje em dia, também notadamente nos grandes centros urbanos, é a alta taxa de criminalidade. Por isso mesmo, a segurança também acaba sendo um dos fatores que interferem na valorização de imóveis. Especialmente para quem vive com a família e tem filhos pequenos, este item é fundamental.

O que mais joga os preços para o alto é estar em uma região com baixo índice de furtos, assaltos, sequestros e demais crimes. Os aparatos de segurança também são muito desejáveis, como câmeras de monitoramento em pontos estratégicos, controle de entrada e saída na portaria 24 horas e cercas elétricas nos condomínios.

5. Condições do imóvel

Logicamente, nem só de características externas se faz a valorização dos imóveis. As condições que os proprietários deixama unidade, obviamente, também tem uma grande influência no valor pedido pela casa ou apartamento. Em linhas gerais, propriedades novas são mais buscadas que as antigas, pois são sinônimo de menos dor de cabeça no futuro.

Os materiais utilizados na construção e no acabamento também são essenciais, pois conferem mais durabilidade e menor necessidade de reformas, reparos e manutenção. Locais com artigos de primeira linha, como mármore, cerâmica, porcelana e madeiras nobres acabam sendo sempre mais desejáveis no mercado.

6. Possibilidade de mudanças

Além de averiguar o bom estado do imóvel, outro item que acaba interferindo bastante na valorização é se ele apresenta ou não possibilidades de adequações, de forma que os compradores em potencial possam fazer alterações e reformas, com o intuito de atender melhor às suas expectativas, demandas e anseios de moradia.

Isso ocorre porque é praticamente impossível achar um apartamento ou uma casa exatamente do jeito que sempre sonhamos. Uma planta que permita mudanças é sempre bem-vinda, especialmente quando o projeto é mais antigo e não contempla o estilo de vida dos dias de hoje. Boa parte das pessoas, na hora de comprar, já pensa nisso.

7. Vizinhança

É preciso considerar que a vizinhança, ao contrário do que muitos pensam, também é uma parte integrante de qualquer propriedade. Esse é um fator que não pode ser menosprezado na hora de precificar uma unidade, independentemente dos outros itens que a compõem individualmente.

Como vizinhança, devemos entender não apenas o perfil de moradores que cercam a casa ou apartamento, mas também o tipo de construção. Avalie se os outros imóveis são feitos com projetos e materiais de boa qualidade, como ocorre em grandes empreendimentos residenciais e nos condomínios de bom gosto.

Escolas, universidades, estabelecimentos 24 horas e centros comerciais bem próximos também são bastante desejáveis, pois contribuem para ampliar as ações de segurança no bairro, o que acaba tornando a região mais pacata para os residentes.

8. Tecnologia

Imóveis com boa inserção de itens tecnológicos também são, obviamente, mais valorizados nos dias de hoje. Um portão eletrônico na garagem e na portaria, por exemplo, são itens que facilitam a vida de qualquer pessoa no dia a dia, mas custam um bom dinheiro e acabam jogando o preço das unidades consideravelmente para o alto.

Apartamentos e casas mais novas, com menor tempo de construção, já costumam ser equipados com esses artigos. Circuitos internos de televisão e instalações prontas para receber automação residencial também aumentam a procura e tornam o valor dessas propriedades maior do que o das mais antigas, que não proporcionam o mesmo conforto e tranquilidade.

Esses são alguns dos principais fatores que interferem na valorização de imóveis! A presença desses itens atrai os olhares de compradores em potencial e torna a procura consideravelmente mais elevada!

Fonte: blog.racon.com.br

Fundos de Hotéis

Os Tipos de Fundos Imobiliários que exploram o ramo hoteleiro tem algumas semelhanças com o setor de shoppings, a saber, custos fixos e receitas bem variáveis.

A diferença maior está na sensibilidade de ciclo, já que o setor de hotelaria é muito mais sensível ao contexto internacional e aos eventos de grande magnitude.

Enquanto que outros setores imobiliários passam por ciclos de dezena de anos para mais, ciclos do ramo de hotelaria podem inflar e estourar em questão de poucos anos.

E como o ciclo é muito rápido, o lado da descida pode ser ruinoso à muitos investidores, principalmente àqueles que estão alavancados.

A recomendação é de só mexer no setor se você tiver prática no ramo de hotelaria. Isso vale para o mundo real como também dentro do universo dos fundos imobiliários

Fonte: londoncapital.com.br

Os prós e contras de investir em flats

Esses pequenos imóveis são fáceis de alugar em cidades onde há um enorme déficit hoteleiro, como São Paulo e Rio; os preços, porém, já não são baixos como no passado

São Paulo – Os flats podem ser uma excelente opção de investimento para quem pensa em comprar imóveis para obter uma renda mensal com aluguéis. Esse tipo de apartamento geralmente tem até 40 metros quadrados e um único dormitório. Exatamente devido ao tamanho reduzido, exigem um investimento inicial menor e geram receitas com aluguéis proporcionalmente maiores que apartamentos de grande porte. Como oferecem uma vasta gama de serviços, os flats são bastante procurados por executivos que estão trabalhando longe da cidade de origem ou solteiros que não querem perder tempo pensando na lavagem de roupa suja ou com a próxima faxina.

A demanda por flats se torna ainda maior em momentos de apagão no setor hoteleiro. Em cidades como São Paulo, onde quase não há hotéis de luxo em construção e os existentes chegam a cobrar 1.000 reais por uma única diária, os flats se tornaram uma opção interessante para as empresas economizarem com as despesas de estadia dos funcionários. Fazer o imóvel gerar uma renda mensal interessante, nesse cenário, ficou mais fácil para os proprietários.

Nem por isso é desnecessário ser extremamente cuidadoso ao investir em um flat. O principal problema é que os preços desses imóveis, que eram baixíssimos no início da década passada, se tornaram bem mais salgados nos últimos anos. Em São Paulo, já há lançamentos de flats ou apartamentos de um dormitório de altíssimo padrão que chegam a custar 15.000 reais o metro quadrado, segundo Alexandre Frankel, diretor da incorporadora Vitacon, que atua nesse segmento. Isso significa que um flat de 40 metros quadrados pode custar nada menos do que 600.000 reais.

Ninguém imaginaria que valores como esse se tornariam realidade há duas décadas, quando grandes metrópoles brasileiras passaram por uma bolha dos flats. No início dos anos 2000, havia milhares de desses imóveis vazios, à procura de um inquilino ou um comprador. A economia vivia um momento ruim, a demanda por quartos era pequena e as incorporadoras haviam feito lançamentos demais anos antes.

Tanto que, em meados da década passada, era possível comprar flats usados de médio padrão em bons bairros da capital paulista como Moema por 50.000 reais. Um dos investidores que entrou no mercado na segunda metade da década passada, comprou centenas de unidades, reformou os empreendimentos e ganhou muito dinheiro foi o fundo imobiliário Hotel Maxinvest, da Brazilian Mortgages. Não é à toa que, desde seu lançamento, esse fundo foi um dos que gerou maior retorno para os investidores.

Mas mesmo pagando mais caro, ainda é possível ganhar dinheiro com flats? Depende. Alexandre Frankel lembra que esses preços de 15.000 reias por metro quadrados só se justificam em lançamentos de altíssimo padrão em bairros de primeríssima linha, como Jardins, Itaim, Vila Nova Conceição ou Higienópolis. Ele afirma que fez um lançamento no início deste ano em que cobrou 10.500 reais por metro quadrado na Vila Olímpia. Como hoje em dia é possível cobrar aluguéis de até 8.000 reais por mês em um empreendimento como esse, o investimento pode ser interessante mesmo com o preço alto do imóvel. As empresas só topam pagar valores tão altos em estadia para seus funcionários porque hotéis de altíssimo padrão estão ainda mais caros.

Guilherme Rossi Cuppoloni, sócio da GR Properties, que também atua nesse segmento, lembra ao investidor que, antes de sonhar com uma renda de 8.000 reais por mês, é preciso tomar um importante cuidado na hora de fazer as contas e avaliar a atratividade de um flat. Como esse tipo de empreendimento oferece diversos serviços, geralmente as taxas mensais de condomínio são bastante elevadas e chegam a comer metade da renda gerada pelo aluguel.

Isso quer dizer que, caso o investidor consiga alugar seu flat por 8.000 reais mensais, vai efetivamente embolsar 4.000 reais. Caso pague 400.000 reais hoje pelo flat, portanto, o rendimento bruto mensal será de 1% do valor do imóvel. Ao comparar esse rendimento com outras aplicações financeiras, é importante lembrar que a renda com o aluguel ainda será tributada com Imposto de Renda, com uma alíquota que chega a até 27,5%.

Como a história mostra que não adianta esperar a queda de impostos no Brasil, o que o investidor pode fazer é procurar taxas de condomínio mais atrativas. As incorporadoras já perceberam isso e têm se adaptado de duas maneiras. Cuppoloni, da GR Properties, diz que a empresa deve lançar um empreendimento na Vila Madalena ainda neste ano em que devem ser oferecidos serviços mais limitados. Realizando limpezas dos apartamentos três vezes por semana, e não todos os dias, por exemplo, é possível baixar o custo de condomínio.

Já Frankel, da Vitacon, diz que cortar serviços pode não ser necessário. Ele acredita, inclusive, que agregar o maior número de serviços possível só contribui para elevar o valor de venda de um flat. Para não prejudicar os condôminos que não vão utilizar tudo o que é oferecido, entretanto, ele diz que pode ser uma boa ideia cobrar à parte serviços como entregas por motoboy ou personal trainer, onerando apenas quem contratá-los.

Legislação

Como o investimento em flats deve ser visto com um horizonte de longo prazo (assim como em qualquer outro imóvel), é importante que os potenciais conheçam a legislação para esse setor e seu impacto no mercado. Em 2005, quando ainda era o prefeito de São Paulo, José Serra assinou um decreto que proibiu os flats de atuar como hotéis. Os flats passaram a ter uso estritamente residencial, respeitando a legislação de uso e ocupação do solo desse tipo de empreendimento. Deixou de ser permitida, por exemplo, a venda de diárias de estadia no balcão ou o oferecimento de serviços típicos de um hotel. É por esse motivo que há tantos restaurantes e bares desativados em flats antigos.

À época, os hotéis reclamavam que eram obrigados a investir em rotas de fuga e outras exigências que reduziam o potencial de construção de um terreno enquanto os flats não faziam nada disso e acabavam oferecendo quase o mesmo aos hóspedes. A lei serviu ao interesse dos hotéis, mas não a quem busca estadia na cidade. O apagão existente hoje em São Paulo só está acontecendo porque, para as incorporadoras, com a criação de tantas restrições para os flats e os hotéis, ficou bem mais interessante construir empreendimentos residenciais ou salas comerciais. “A conta dos flats dificilmente fecha”, diz Frankel, da Vitacon.

O Secovi (sindicato das imobiliárias) tem defendido uma nova regulamentação para os 19.000 flats que existem na cidade. A entidade quer que a Prefeitura de São Paulo permita que haja compensações para o fato de que os flats tenham de destinar espaços maiores para corredores ou rotas de fuga, entre outras exigências. Ele afirma que o ideal seria igualar o potencial de área construída de flats e imóveis comerciais. Caberia, então, ao incorporador, escolher o tipo de empreendimento que melhor se encaixa a determinado terreno, ajudando a reduzir a escassez da rede hoteleira.

Independente da adoção de uma futura mudança na lei que aumente representativamente a oferta de flats em São Paulo, esse só poderá se tornar um risco para o investidor daqui a muitos anos. “Há tanta demanda por estadia na cidade que, mesmo que dobre o número de flats, eu não acho que haveria queda nos preços”, diz Frankel. “E vai demorar muito para dobrar a oferta. Aprovar qualquer projeto e finalizá-lo leva vários anos na cidade.”

Fonte: exame.abril.com.br