Para fins de investimento, consideramos como FLAT, tudo e qualquer imóvel, que tenha uma administração hoteleira, possa ser adquirido através de escritura pública (venda e compra) e possa gerar RENDA.
I – PRINCIPAIS VANTAGENS DO INVESTIMENTO EM FLATS
Segurança de um investimento imobiliário;
Liquidez de um investimento financeiro a médio e curto prazo (30 à 90 dias);
Proporciona rendimentos líquidos mensais de 0,5% a 1,0%;
Possibilidade de investimento, a partir de R$ 100.000,00 a vista
Não há riscos de inadimplência, em relação aos rendimentos, devidos à gestão hoteleira;
Potencial de valorização do imóvel.
II – CARACTERÍSTICAS DA UNIDADE POOL*:
Não existe a preocupação do proprietário em alugar o imóvel, pois dica sob a administração hoteleira, com rateio dos rendimentos;
O proprietário não se preocupa com o pagamento do IPTU e condomínio, que são de responsabilidade do pool, pois a distribuição dos rendimentos é líquida;
Redução dos rendimentos distribuídos na baixa temporada (em média 3 meses no ano) dependendo do empreendimento;
Manutenção e atualização do imóvel, mobília, equipamentos e decoração por conta do Pool;
Rendimento médio líquido mensal de 0,5% à 0,7%.
*Pool – Significa administração do apartamento pela hoteleira.
III – CARACTERÍSTICA DA UNIDADE FORA DO POOL*:
O proprietário, (através de imobiliárias especializadas) é o responsável pela locação do imóvel, mediante Contrato de Hospedagem, que não está sujeito a Lei do Inquilinato;
O pagamento do IPTU e do é de responsabilidade do proprietário;
O pagamento do “aluguel” é adiantado e eventual hipótese de atraso, as chaves podem ser bloqueadas na recepção do hotel e as bagagens ficam retidas até o efetivo pagamento;
Perfil dos clientes: hóspedes de alto nível (diretores, executivos, empresários, turistas, etc.);
Manutenção e atualização do imóvel, mobília, equipamentos e decoração por conta do proprietário;
Rendimento médio líquido de 0,5% a 1,0%.
*Fora do Pool – Significa administração do apartamento pelo proprietário ou moradia do mesmo.
As expectativas em pesquisa da Reuters com analistas eram de avanço de 0,1 por cento do PIB no segundo trimestre sobre o período anterior e de 1,1 por cento na comparação com um ano antes.
A economia do Brasil cresceu 0,2% no segundo trimestre ante os três meses anteriores, apontam dados divulgados hoje (31) pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Segundo a instituição, a greve dos caminhoneiros, que afetou bastante a hotelaria, pesou sobre a indústria e os investimentos. O IBGE destacou ainda a instabilidade da atividade econômica em meio às incertezas às vésperas da eleição presidencial de outubro.
Esse foi o ritmo mais forte desde o terceiro trimestre de 2017 (0,6%) e também mostrou aceleração em relação ao primeiro trimestre. Isso só ocorreu porque o IBGE revisou para baixo o dado do início do ano, que passou de elevação de 0,4% para 0,1% de janeiro a março. Na comparação com o segundo trimestre de 2017, a expansão foi de 1%, resultado mais baixo nessa base de comparação em um ano. “Não dá para falar em aceleração do PIB, mas numa estabilidade nos últimos três trimestres”, avalia Rebeca Palis, economista do IBGE.
Pesquisa feita pela agência de notícias Reuters com analistas de mercado apontavam avanço de 0,1% no segundo trimestre frente aos três meses anteriores. Já na comparação anual, a alta prevista era de 1,1%.
A atividade de serviços foi o destaque no segundo trimestre, com elevação de 0,3% sobre os três meses anteriores. Na outra ponta, a indústria registrou contração de 0,6%, num período abalado pela greve dos caminhoneiros, no final de maio. A agropecuária, por sua vez, mostrou estagnação.
“Os serviços são a atividade mais importante do PIB, e isso puxou para cima. Por outro lado, a indústria de transformação foi afetada pela greve de caminhoneiros. Os serviços mais que compensaram a queda da indústria, mas o comércio foi afetado pela greve também”, comenta Rebeca.
Economia: investimentos
O destaque negativo ficou para a FBCF (Formação Bruta de Capital Fixo), indicador de investimentos, que despencou 1,8% no período. Com isso, interrompeu série de quatro trimestres seguidos de alta, mesmo tendo os juros em mínima histórica como pano de fundo, levantando um sinal de alerta. “Toda a incerteza política, eleitoral e econômica faz com que o investimento fique parado”, explica Claudia Dionísio, também economista do IBGE.
Já o consumo das famílias avançou 0,1% de abril a junho, enquanto o consumo do governo subiu 0,5% sobre o primeiro trimestre. A greve dos caminhoneiros prejudicou diretamente a atividade e abalou a confiança de empresariado e consumidores após as manifestações no final de maio fecharem estradas e prejudicarem o abastecimento de combustíveis, alimentos e outros insumos.
As manifestações foram um golpe para a recuperação econômica, que ainda luta para engrenar um ritmo sustentado em um ambiente de desemprego elevado e confiança abalada que contêm o consumo. A situação se agrava ainda mais agora com as incertezas relacionadas à eleição, que tendem a diminuir as perspectivas de planejamento ou investimento por parte das empresas.
“O resultado consolida a visão de que a recuperação foi perdendo força ao longo de 2018. À medida que o aperto das condições financeiras começou a afetar o terceiro trimestre, que existe uma condição externa mais desafiadora e há no mercado doméstico toda uma incerteza quanto ao avanço das reformas, isso afeta o câmbio, o preço dos ativos em bolsa e a curva de juros, com reflexo no crescimento da economia”, avalia Artur Passos, economista do Itaú.
O resultado do PIB corrobora a série de revisões que vêm sendo promovidas nas projeções de crescimento para 2018, inclusive dentro do governo. A pesquisa Focus mais recente realizada pelo Banco Central mostra expectativa de crescimento de 1,47%, quando antes dos protestos esse número era de 2,5%.
Um ambiente de renovada instabilidade em que o comportamento de dólar e ações serve como termômetro de expectativas do investidor que passa a fazer vista grossa às ações e busca proteção no dólar.
Agosto assistiu ao recrudescimento de turbulências no mercado financeiro, alimentado por um cenário de tensão que combina incertezas internacionais com insegurança eleitoral, no âmbito doméstico. Um ambiente de renovada instabilidade em que o comportamento de dólar e ações serve como termômetro de expectativas do investidor que passa a fazer vista grossa às ações e busca proteção no dólar.
Estimulado pelo aumento de procura do investidor preocupado com a proteção do dinheiro, o dólar acumulou valorização de 8,49%, desempenho que garantiu à moeda americana a condição de aplicação mais rentável do mês. A Bolsa de Valores de São Paulo ocupou a rabeira do ranking de investimentos, com desvalorização de 3,21% em agosto.
Lá fora, além de novos episódios na guerra comercial entre EUA e China, a crise cambial na Turquia, em decorrência da escalada do endividamento do país, e também os tropeços da Argentina, que teve de elevar seus juros ao nível de 60% ao ano, o mais alto do planeta, ajudaram a alimentar a apreensão nos mercados.
Pressão política
Aqui, tanto a arrancada do dólar quanto a queda das ações foram influenciadas em boa medida pelo sentimento de dúvidas com o desfecho das eleições presidenciais. O mercado financeiro tem lá suas preferências e o tucano Geraldo Alckmin é considerado como mais amigável e afinado com as ideias econômicas dos investidores.
Causa preocupação ao mercado a sensação de que, pelos dados das primeiras pesquisas eleitorais, o candidato tucano não largou bem na corrida presidencial. Por enquanto, Alckmin ocupa o pelotão intermediário, tendo na ponta os candidatos que não atraem a simpatia dos investidores.
Perspectivas
Especialistas e analistas de investimento esperam que o ambiente de instabilidade ganhe força no mercado financeiro à medida que se aproximam as eleições presidenciais – o primeiro turno em 7 de outubro e o segundo no dia 28 de outubro. Um período de maior volatilidade em que o investidor precisa redobrar a cautela na tomada de decisões para não ter perda em suas aplicações.
A referência adotada pelo mercado para tentar traçar o cenário para as aplicações até as eleições é o desempenho de Geraldo Alckmin nas pesquisas eleitorais, que ganha maior interesse e relevância com o início da propaganda eleitoral no rádio e na televisão na sexta-feira.
A expectativa é que, com o maior tempo de aparição entre os candidatos na TV, o tucano suba na preferência dos eleitores e reforce as chances de vitória. Se confirmada essa previsão, a tendência é que a bolsa de valores dispare e o dólar recue.
Trégua curta
Só que essa eventual trégua e o bom humor dos investidores duraria pelo menos até que surjam novas incertezas, derivadas de questionamentos sobre a força do candidato vitorioso de propor e aprovar, no Congresso, as chamadas grandes reformas econômicas – como a da Previdência Social, principalmente.
É a perspectiva de levar adiante as reformas, para reequilibrar as contas públicas e engatar a retomada do crescimento econômico, que alinha a torcida do mercado para candidatura Alckmin, visto como político capaz de conduzir as importantes reformas de que o País precisa.
Em outra hipótese, um cenário em que o tucano não deslanche, mesmo com a propaganda eleitoral na televisão, e o favoritismo fique com os candidatos não alinhados com a agenda de ideias defendidas pelo mercado, a tendência seria de queda da bolsa e avanço do dólar.
Fica claro que, diante da total indefinição do cenário eleitoral no momento, uma decisão de investir em dólar ou em ações baseada em qualquer um desses cenários é uma aposta de altíssimo risco.
Riscos que se estendem também a outras opções de investimento, como os fundos imobiliários, usados para a diversificação de aplicações, que acenam como apelo uma retomada cíclica do mercado imobiliário, após a grave recessão que castigou o segmento entre 2014 e 2015. Uma provável vitória de um candidato não comprometido com as reformas poderia abortar o ainda tímido processo de recuperação do setor.
O cenário de incertezas eleitorais torna contraindicada também, de acordo com os especialistas, a aplicação em títulos públicos de longo prazo, como os ofertados a pessoas físicas para aplicação pela internet no Tesouro Direto. Alteração na trajetória do dólar, da inflação e dos juros, em relação a expectativas de momento, como desdobramento do resultado das eleições, pode redundar em prejuízo para essas aplicações.
Segurança e liquidez
Em momentos de incerteza, insistem especialistas, deve-se procurar mais a proteção do dinheiro contra as turbulências do que rentabilidade correndo riscos desnecessários em decisões precipitadas. Se for assim, o investidor não tem por que inventar.
As opções quem mais se encaixam à carteira de investidor conservador, porque combina remuneração pela taxa Selic e possibilidade de resgate a qualquer hora com rendimento, são os fundos DI e o Tesouro Selic, título público ofertado pelo Tesouro Direto.
Ranking de agosto
Confira o rendimento das aplicações em agosto de acordo com os cálculos do administrador de investimentos Fabio Colombo:
O dólar voltou a subir nesta quinta-feira (30), chegando ao patamar de 4,19, após cair na véspera. Os investidores continuam acompanhando a corrida eleitoral no país e o cenário externo.
Às 12h18, a moeda norte-americana subia 1,73%, a R$ 4,1898. Na máxima do dia, chegou a R$ 4,1933. Na mínima, a R$ 4,1195.
A seguir neste ritmo, o dólar pode encerrar o dia na maior cotação de fechamento da história frente ao real. A maior cotação de fechamento até agora foi registrada em 21 de janeiro de 2016, quando a moeda dos EUA encerrou o dia a R$ 4,1631. No intradia, no entanto, esse valor já foi maior: o dólar chegou a valer R$ 4,2484 em 24 de setembro de 2015, mas recuou e fechou abaixo de R$ 4.
A cotação por aqui segue a trajetória da moeda norte-americana ante divisas de emergentes no exterior e reflete as perspectivas do mercado depois de uma nova rodada de pesquisa de intenção de voto.
Na véspera, o dólar caiu 0,54%, a R$ 4,1176, após se aproximar da máxima de fechamento histórica no começo do pregão.
“Sem grande ‘ajuda’ do exterior, e ainda com dúvidas sobre as perspectivas políticas por aqui, o viés para os ativos locais, nesta sessão, é mais negativo”, disse a corretora Guide Investimentos em relatório.
No mercado internacional, o dólar operava em alta ante a cesta de moedas e subia forte ante divisas de países emergentes, com destaque para a lira turca, o rand sul-africano e a rúpia indiana.
Atuação do BC
O Banco Central anunciou na véspera que fará leilões de venda de dólares com compromisso de recompra nesta sessão, para rolagem dos US$ 2,150 bilhões que vencem no próximo dia 5 de setembro.
Com isso, o BC retira qualquer pressão adicional sobre o câmbio por causa de dúvidas sobre esse vencimento. “Com o leilão de linha, o BC dá uma sinalização de que está de olho no mercado e vai entrar se necessário”, afirmou à Reuters a estrategista de câmbio do Banco Ourinvest Fernanda Consorte.
O Banco Central brasileiro também realiza neste pregão leilão de até 4,3 mil swaps cambiais tradicionais, equivalentes à venda futura de dólares, para concluir a rolagem do vencimento de setembro, no total de US$ 5,255 bilhões de dólares.
Novo patamar e perspectivas
A recente disparada do dólar, que voltou a romper a barreira dos R$ 4 após 2 anos e meio, acontece em meio às incertezas sobre o cenário eleitoral e também ao cenário externo mais turbulento, o que faz aumentar a procura por proteção em dólar.
Investidores têm comprado dólares em resposta a pesquisas que mostram uma fraqueza de candidatos voltados a reformas alinhadas com o mercado. Além disso, o nervosismo gera maior demanda por proteção, o que pressiona o real. Exportadores, empresas com dívidas em dólar e turistas preocupados correm para comprar e ajudam a elevar o preço da moeda americana.
Outro fator que pressiona o câmbio é a perspectiva de elevação das taxas básicas de juros nas economias avançadas como Estados Unidos e União Europeia, o que incentiva a retirada de dólares dos países emergentes.
A visão dos analistas é de que o nervosismo tende a continuar e que o mercado ficará testando novas máximas até achar um novo piso ou até que se tenha uma maior definição da corrida eleitoral.
Segundo Martins, existe um equilíbrio maior atualmente. “Hoje, o mercado é muito mais maduro. Digo isso tanto das empresas quanto dos compradores, dos corretores. Antigamente, corretor queria vender a qualquer custo, mesmo que não tivesse condições. Temos uma demanda mais firme.”
O mercado imobiliário mais do que dobrou o número de lançamentos no segundo trimestre de 2018. De acordo com dados divulgados CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da Construção), foram colocadas 25 485 mil novas unidades no mercado. Em relação ao mesmo trimestre de 2017, o aumento foi de 19,9%, quando 21.257 unidades foram lançadas.
Ao R7, José Carlos Martins, presidente da CBIC, explica que apesar do aumento do número de lançamentos, os compradores estão mais conscientes em relação ao passado. “Como tinha uma valorização dos imóveis muito grande, algumas pessoas compravam para revender logo na sequência e ter um lucro em cima disso. Não é esse mercado que a gente quer”, avalia. “A gente quer a compra consciente, daquele que compra para levar para si, quer levar para sua família, quer comprar para um filho. A gente quer que aquele imóvel seja utilizado para que não acontecer o que aconteceu. E as pessoas estão mais conscientes.”
Segundo Martins, existe um equilíbrio maior atualmente. “Hoje, o mercado é muito mais maduro. Digo isso tanto das empresas quanto dos compradores, dos corretores. Antigamente, corretor queria vender a qualquer custo, mesmo que não tivesse condições. Temos uma demanda mais firme.”
Porém, o presidente da CBIC alerta para o risco de um novo aumento dos preços. “Na época do boom imobiliário, lá para 2010, as pessoas saíam às compras e aumentou, em valores reais, de 35 a 40% os valores dos imóveis. Estamos avisando que pode acontecer novamente e a gente não quer que isso aconteça porque não é um bom momento para que isso aconteça novamente.”
Minha Casa Minha Vida – O programa Minha Casa Minha Vida, lançado em março de 2009 pelo Governo Federal, já fez mais de seis milhões de moradias em todo o país. De acordo com Martins, cerca de 70% dos lançamentos ofertados no Brasil são oriundos do MCMV. “Esse número tem alguns significados. Em 2014, o programa tinha 25% do mercado. Hoje, se falarmos em unidades, chega a 70%”, explica. “O que aconteceu: a caderneta de poupança perdeu recursos por causa da Selic muito alta. Aí, não tinha dinheiro para financiar, já o fundo de garantia tinha. O encolhimento da poupança foi que fez com que o Minha Casa fosse mais significante”, acrescenta.
O presidente da CBIC ainda diz que outro fator é determinante para os números expressivos do programa de moradia. “A renda dos brasileiros encolheu. Então, aquelas pessoas que poderiam comprar um imóvel de maior valor, já estão comprando um de menor valor. O programa cabe mais no bolso.”
“A remuneração sobre o saldo é a cada 30 dias da data de depósito. Se você colocou o dinheiro no dia 15, todo dia 15 vai entrar o crédito daquele valor que você deixou”, afirmou Marcelo D’Agosto, economista especializado em administração de investimentos.
A poupança é a forma mais comum de investimento no país, e é lá que os brasileiros guardam R$ 755 bilhões. Um dos atrativos da poupança é a chamada liquidez diária, ou seja, a possibilidade de sacar o dinheiro a qualquer dia, sempre que necessário. O que pouca gente sabe, no entanto, é que, caso o investidor saque o valor no dia “errado”, ele pode perder todo o seu ganho mensal.
A perda ocorre porque o rendimento da poupança é atrelado ao “aniversário” do depósito. Isso quer dizer que, se o investidor coloca uma quantia no dia 30 e sacar no dia 29 do mês seguinte, ele perderá toda a rentabilidade sobre aquele valor.
“A remuneração sobre o saldo é a cada 30 dias da data de depósito. Se você colocou o dinheiro no dia 15, todo dia 15 vai entrar o crédito daquele valor que você deixou”, afirmou Marcelo D’Agosto, economista especializado em administração de investimentos.
O investidor que, por exemplo, coloca R$ 10 mil na poupança deveria ter R$ 10.037 no mês seguinte. Mas, se ele sacar o dinheiro um dia antes do “aniversário” do depósito, não terá direito a esses R$ 37 a mais -que seriam os juros.
A regra continua valendo quando mais de um depósito no mês. Se fizer uma aplicação em 10 de julho e outra no dia 20 de julho, terá o primeiro ganho em 10 agosto e o segundo em 20 de agosto. “A cada novo depósito, começa a contar um novo aniversário. E caso ele coloque R$ 200, saque R$ 100 e permaneça com R$ 100 na poupança, o rendimento será apenas sobre os R$ 100 que ficaram”, disse.
Feriados e finais de semana – Quando esse “aniversário” da aplicação cai em um feriado ou no final de semana, o ganho também só será levado em consideração no próximo dia útil. Isso contribui para que o rendimento da poupança, que já não é muito alto, perca atratividade.
Desde 2012, sempre que a Selic (taxa básica de juros) estiver abaixo de 8,5% ao ano, a poupança rende 70% da Selic, mais a TR (Taxa Referencial). Como atualmente, a Selic está em 6,5% ao ano, dá um ganho médio anual de 4,55%
Já para depósitos anteriores a maio de 2012, o rendimento continua em 0,5% ao mês, ou 6,17% ao ano, mais a TR.
Como o rendimento não é alto, os riscos são baixos e associados principalmente apenas a qualquer falência do banco onde está o dinheiro. Mesmo assim, caso o montante seja de até R$ 250 mil, o investimento estará garantido pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito).
Opções – Quem busca outras opções e uma liquidez diária “real” pode optar por produtos como o CDB (Certificado de Depósitos Bancários) e fundos de renda fixa, por exemplo.
Bancos médios já oferecem CDBs com liquidez diária e investimento inicial de R$ 1 e rentabilidade de até 100% da taxa do CDI (Certificado de Depósito Interbancário) -muito próximo à Selic.
O CDB também conta com a proteção do FGC em até R$ 250 mil. Mas é preciso prestar atenção ao Imposto de Renda (IR) que varia conforme o tempo do investimento. A poupança não paga Imposto de Renda.
Já nos fundos, além do IR, a diferença fica por conta das taxas de administração cobradas. Com a Selic a 6,5%, fundos com taxa de administração de até 0,5% ao ano têm rentabilidade maior que a da poupança, independentemente do prazo de resgate considerado, mas não contam com a proteção do FGC.
Nessa simulação, a poupança empata com fundos com taxa de 1% ao ano em caso de resgate em até seis meses e perde se o prazo for superior a esse período. Ela também empata com fundos com taxa de 1,5%, se o resgate for feito entre um e dois anos, e perde se o dinheiro for sacado acima de dois anos. Já fundos com taxas iguais ou maiores que 2% ao ano perdem para a caderneta independentemente do prazo.
O resultado operacional atingiu R$ 9,1 bilhões, crescimento de 127,0% em 12 meses.
No primeiro semestre de 2018, a Caixa atingiu lucro líquido de R$ 6,7 bilhões, crescimento de 63,3%, em 12 meses, superando novamente o maior resultado já alcançado pelo banco em um semestre.
Esse resultado evidencia o êxito das iniciativas adotadas pela empresa em busca de um crescimento orgânico e sustentável, capaz de proporcionar o fortalecimento de sua estrutura de capital, por meio da realização de negócios bancários e sem deixar de cumprir com sua vocação social.
O resultado operacional atingiu R$ 9,1 bilhões, crescimento de 127,0% em 12 meses, construído por meio do controle das despesas administrativas que reduziram em 5,8%, pelo aumento das receitas com serviços em 6,5%, e pela melhoria recorrente da qualidade da carteira de crédito que influenciou o aumento de 21,5% no resultado bruto da intermediação financeira.
A carteira de crédito ampla da Caixa totalizou saldo de R$ 695,3 bilhões no primeiro semestre de 2018, recuo de 2,9% em 12 meses, influenciada pela redução de 25,7% na carteira de pessoa jurídica, compensada pelo aumento de 3,6% na carteira habitacional. O desempenho da carteira demonstra a continuidade da estratégia de otimização do capital e de foco na rentabilização da carteira de crédito atual. Essas ações impactaram diretamente no alcance do índice de Basiléia de 19,1%, e do índice de Capital Nível 1 de 12,5%, 3,0 p.p. acima do requerido para janeiro de 2019.
Mesmo diante do recuo do crédito, a Caixa manteve sua participação no mercado superior a 20% e melhorou a qualidade da carteira, que passou a contar com 90,3% do total de suas operações classificadas nos ratings de AA-C, em linha com o planejado pela empresa.
O índice de inadimplência de 2,50%, recuou 0,4 p.p. em comparação ao primeiro trimestre de 2018, e permaneceu estável em relação ao primeiro semestre de 2017, mantendo-se abaixo da média de mercado de 3,06%.
As despesas de pessoal reduziram 7,5% em relação ao 1S17, em função, principalmente, da diminuição do quadro em virtude dos programas de demissão voluntária que foram implementados pela empresa. As outras despesas administrativas reduziram 2,3% e refletem os ganhos de eficiência obtidos pela Caixa com a otimização de processos e redução das despesas estruturais.
Impulsionado por esses desempenhos, o índice de eficiência operacional alcançou 47,8%, uma melhora de 3,6 p.p. em 12 meses, mantendo a tendência de melhoria continua deste indicador. Os índices de cobertura de despesas de pessoal e administrativas registraram 119,6% e 77,4%, avanços de 12,6 p.p. e 8,1 p.p. em 12 meses, e demonstram os novos patamares de atuação alcançado pela Empresa.
Os ativos administrados pela Caixa totalizaram R$ 2,2 trilhões em junho de 2018, avanço de 3,3% em 12 meses. Os ativos próprios totalizaram R$ 1,3 trilhão, permanecendo estáveis em 12 meses.
Os números não deixam dúvidas. O financiamento imobiliário – antes praticamente concentrado na Caixa Econômica Federal (CEF) – já ganha terreno nos bancos privados e os coloca na cola do banco público quando o assunto é a tomada de crédito para aquisição da casa própria. Se comparados os cinco primeiros meses de 2017 com o mesmo período de 2018, Itaú, Bradesco e Santander aumentaram, respectivamente, em 21%, 56% e 137% o total de recursos da poupança destinados ao crédito imobiliário. No mesmo período, a Caixa reduziu em 45% o valor. Estimulando uma maior concorrência e, consequentemente, reduzindo a taxa de juros do financiamento, os entes privados agora miram a linha pró-cotista (financiada com recursos do FGTS e considerada a mais barata do mercado fora do Minha Casa Minha Vida – MCMV), ainda em fase de testes. No caso de imóveis usados, a modalidade já não pode mais ser financiada pela Caixa este ano por falta de recursos.
O Santander foi o primeiro banco privado a oferecer a linha pró-cotista aos clientes em agências específicas e com taxa de juros de 8,49%. Fora do pró-cotista, a menor taxa do banco é de 8,99%. O Bradesco também está desenvolvendo esta opção, que deve ficar pronta em novembro deste ano. O público-alvo são clientes que possuem saldo de FGTS com pelo menos 36 meses de contribuição.
De acordo com o vice-presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-PE), Tiago Melo, os bancos privados começam a despertar interesse “ainda que de forma tímida” pela linha para imóveis de médio padrão. “O avanço dos bancos privados na linha pró-cotista deve estimular o lançamento de empreendimentos fora do MCMV, mas precisamos de regras claras e continuidade do programa”, salienta Melo. Para ele, o interesse dos bancos privados é uma boa notícia, tanto que a Ademi planeja conversa com as entidades para saber como oferecerão esse crédito.
A ampliação da atuação dos bancos privados e a flexibilização do financiamento imobiliário apontam para a recuperação do setor imobiliário. De acordo com dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito e Poupança (Abecip), entre os primeiros semestres de 2017 e 2018, os empréstimos cresceram 23%, atingindo R$ 25,29 bilhões. Grande parte desse montante é fruto da atuação de Bradesco, Santander e Itaú, que se revezaram até junho nos três primeiros lugares entre os bancos que mais destinaram crédito para financiamento via poupança. A Caixa, ao longo deste ano, só aparece em quarto lugar, com R$ 3 bilhões usados na carteira de crédito para financiamento. “Os bancos privados tendem a atuar cada vez mais fortes no financiamento da casa própria. O estoque de dinheiro que esses bancos têm é grande, e colocar isso no crédito imobiliário é uma possibilidade de empréstimo com mais garantia”, diz o empresário e palestrante especializado em mercado imobiliário Carlos José Berzoti. Por concentrar a grande maioria das operações financiadas com recursos do FGTS, a Caixa ainda consegue seguir como o principal agente financeiro de crédito imobiliário, com participação ao redor de 65%.
Além da falta de recursos, os juros menos atrativos para o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) colocaram a Caixa num fogo cruzado com os bancos privados. Mesmo com redução da taxa de 10,25% para 9% ao ano no SFH, a CEF ainda tem o juro mais alto do mercado para o segmento, com os demais bancos praticando de 8% a 8,99%. “Os bancos privados melhoram o setor de financiamento por gerarem uma competitividade entre as entidades, o que pode favorecer o mutuário. Acredito que em relação aos juros no SFH, daqui a 90 dias essas taxas vão cair. Pelo que temos conversado com o setor e com os bancos, já há uma pressão por redução dos juros a um patamar mínimo de 8,4% ao ano”, diz Berzoti.
Segundo ele, os bancos privados melhoram a competitividade entre as entidades, favorecendo o cliente. “Todo mundo corre para a Caixa quando quer financiar porque lá a taxa de juros nesse segmento é de 7,65%”, disse, salientando que, por isso, houve o fim do financiamento da linha pró-cotista para imóveis usados este ano.
A professora de inglês Laura Freitas se beneficiou dessa concorrência e conseguiu iniciar o financiamento do seu apartamento próprio este ano. “Há quatro anos eu penso em comprar meu apartamento próprio e estava economizando. Do ano passado para cá, percebi que os preços deram uma estagnada. Então, em março paguei a entrada”, conta Laura, que ainda conseguiu “surfar” na onda de redução das taxas de juros.
Flexibilização – Na tentativa de dar eficiência ao mercado de crédito imobiliário, o Comitê Monetário Nacional (CMN) flexibilizou o financiamento de residências por meio da resolução 4676. O objetivo é facilitar as regras de direcionamento dos recursos usados pelos clientes da construção civil, um pleito antigo do setor. O acesso a recursos do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e da poupança, por exemplo, foram ampliados.
Um dos itens abordados pela resolução é a ampliação do teto de imóveis financiados através do FGTS para o valor de R$ 1,5 milhão em todo o País. O novo limite começaria a valer em 1º de janeiro de 2019, mas, na semana passada, o governo federal prometeu aos empresários da construção civil que anteciparia a mudança do valor máximo para este ano.
Além disso, o CMN flexibilizou a parcela que os bancos são obrigados a aplicar em crédito imobiliário. Até agora, os bancos precisavam destinar 65% dos recursos da poupança para o financiamento de imóveis, dos quais 80% deveriam ser empregados no SFH. Com a entrada em vigor desse item da resolução, os bancos poderão usar o montante proveniente da poupança para financiar imóveis de qualquer valor.
“Além da flexibilização das regras e da efetividade do direcionamento, também temos o incentivo a financiamentos de imóveis de menor valor. Definimos um multiplicador de 1,2 que funciona quando a instituição financeira faz o financiamento de imóveis até R$ 500 mil. Isso aumenta em 20% a eficiência do direcionamento”, explica o chefe do Departamento de Regulação do Sistema Financeiro do Banco Central (Denor), João Andre Calvino Marques Pereira. Pelos cálculos do Banco Central, esse conjunto de ajustes irá injetar cerca de R$ 80 bilhões ao crédito imobiliário. O aperfeiçoamento do direcionamento dos recursos usados para a compra de imóveis faz parte da agenda BC que tem como objetivo revisar questões estruturais do BC e do Sistema Financeiro Nacional (SFN).
